Madde 237

Üçüncü Ayırım

Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar¹

A.  Şekil

Madde 237 - Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

I-) 818 Sayılı Borçlar Kanunu:

(A) Akdin Şekli

Madde 213 - Gayrimenkul satımı muteber olmak için resmî senede raptedilmek şarttır. Gayrimenkule dair satım vaadi ve bey’i bilvefa ve istimlâk mukavelesi  resmî senede raptedilmedikçe muteber değildir. Mukaveleden mütevellit şuf’a hakkı için tahrirî şekil kâfidir.

II-) Madde Gerekçesi:

Madde 236 - 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının üç fıkradan oluşan 236 ncı maddesinde, taşınmaz satış sözleşmesinin ve satış ilişkisi doğuran sözleşmelerin şekli düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 213 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “A. Akdin Şekli” ibaresi, Tasarıda “A. Şekil” ibaresine dönüştürülmüştür.

818 sayılı Borçlar Kanununun 213 üncü maddesinin birinci fıkrasının ikinci cümlesinde kullanılan “bey’i bilvefa” şeklindeki ibare, Tasarıda “geri alım” şeklinde; yanlış çevrilen “istimlâk mukavelesi” şeklindeki ibare ise, “alım sözleşmesi” şeklinde düzeltilmiş olup, söz konusu cümle, Tasarının aynı maddesinin ikinci fıkrası olarak düzenlenmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 213 üncü maddesinin ikinci fıkrasında kullanılan “…tahrirî şekil kâfidir.” şeklindeki ibare, bu şeklin geçerlilik şekli olduğunu belirtmek üzere, Tasarının 236 ncı maddesinin son fıkrasında “…geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” şekline dönüştürülmüştür.

Sistematik yapısı ile metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

III-) Adalet Komisyonu Açıklaması:

Tasarının 236 ncı maddesi teselsül nedeniyle 237 nci madde olarak aynen kabul edilmiştir.

Ancak, Tasarının taşınmaz satışında şekli düzenleyen 236 ncı maddesinin görüşülmesi sırasında, sözleşmeye dayalı ön alım hakkının geçerliliğinin yazılı şekle tâbi olması eleştirilmiş, ön alım sözleşmesinin de resmi şekilde yapılması gerektiği, tapu mevzuatına göre resmi şekilde yapılmayan ön alım sözleşmesinin şerh edilemediği, dolayısıyla yazılı şeklin bir anlam ifade etmediği, karşı görüş olarak da sözleşmeye dayalı ön alım hakkının şahsi hak olduğu, sözleşmeye aykırılığın dava edilebileceği belirtilmiştir.

Madde ile ilgili olarak ayrıca, resmi şekle aykırı biçimde yapılan taşınmaz satışlarında, resmi şekle aykırılığın uzun seneler sonra dürüstlük kurallarına aykırı olarak ileri sürülmesi hâlinde ödenen paranın iadesinin hangi zamandaki değere göre yapılacağı konusu değerlendirilmiş, geri verme günündeki sürüm değerinin esas alınması ve bu yönde maddede bir değişiklik yapılması önerilmiş, karşı görüş olarak da maddeye eklenecek böyle bir hükmün birinci fıkrada belirtilen resmi şekli anlamsız hâle getireceği, gayri resmi şekilde yapılan taşınmaz satışlarını özendireceği ifade edilmiştir.

IV-) Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu:

V-) Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları:                                  

1-) YİBK, T: 10.06.1931, E: 2, K: 40 sayılı kararından:

Esbabı mepsuteye binaen emvali gayri menkulenin noter senedile alım ve satımı kanunen gayri muteber olduğu ekseriyetle takarrür etmiştir. (RG. 12.08.1931; S: 1871).

2-) YİBK, T: 22.11.1944, E: 27, K: 32 sayılı kararından:

… gayrimenkulun harici satış ve mübadelesi batıldır. Batıl olan bir akdin alıcının hüsnü niyeti yahut satıcının sebepsiz sözünden dönerek ahlâk kaidelerine muhalif hareketi ile sıhhata inkılâbetmiyeceği malûm bir keyfiyettir. … tapusuz gayrimenkulun zilyedi tarafından haricen satışı ve alıcıya teslimi kanunen hükümsüz olduğundan satıcının mezkûr gayrimenkulu geri almağa selâhiyeti olduğuna 22/11/1944 tarihinde üçte iki ekseriyetle karar verildi. (RG. 14.03.1945; S: 5955).

3-) YİBK, T: 24.04.1978, E: 1978/3, K: 1978/4 sayılı kararından:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğuna, bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu bulunmadığına, 24/4/1978 günlü ilk toplantıda 72 olumlu oya karşı 15 olumsuz oyla ve üçte ikiyi aşan çoğunlukla karar verildi. (RG. 10.06.1978; S: 16312).

Not: YİBK, T: 19.10.1938, E: 1937/13, K: 1938/15 için bkz. madde 29, no: V, 1.

        YİBK, T: 29.02.1940, E: 31, K: 47 için bkz. madde 146, no: IV, 1.

        YİBK, T: 10.07.1940, E: 2, K: 77 için bkz. madde 97, no: IV.

        YİBK, T: 09.10.1946, E: 6, K: 12 için bkz. madde 146, no: IV, 2.

        YİBK, T: 30.09.1988, E: 1987/2, K: 1988/2 için bkz. madde 13, no: IV, 3.

VI-) Yararlanılabilecek Monografiler:

Feyzi Necmettin Feyzioğlu; Şuf’a Hakkı, İstanbul, 1959.

Necip Kocayusufpaşaoğlu; Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, İstanbul, 1959.

Mustafa Çenberci; Gayrimenkul Satış Vaadi, Ankara, 1966.

Haluk Nami Nomer; Vefa Hakkı, İstanbul, 1992.

Vedat Buz; Medeni Hukukta Yenilik Doğuran Haklar, Ankara, 2005.

Harun Demişbaş; Yenilik Doğuran Haklar, İstanbul, 2007.

Mehmet Handan Surlu; Taşınmaz Satış Vaadi, Ankara, 2014.

Tuğçe Burhan Arık / Burcu Özkul; Konut Yapı Kooperatiflerinde Sabit Fiyatlı Satış Sözleşmesi, Ankara, 2020.